Портал СНТ Виноградово

Публикуемая ниже статья Шаталинского В.В. найдена и публикуется по просьбе пользователей  Портала после знакомства с его  интервью МК (См. публикацию интервью от 26.07.19.) Статья написана 12 лет назад, когда Шаталинский В.В. ещё был членом Союза Садоводов России. Позже он покинул его по принципиальным соображениям . Посвящена она теме «Дачной амнистии и не потеряла своей актуальности и сегодня.

Зачем России садоводы? Амнистировать и   уничтожить!

Много было сказано и написано на тему «Дачной амнистии», правильнее сказать о Федеральном законе от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Я предлагаю в этой статье дорогим читателям посмотреть на этот закон с мало освещенной стороны, которая находится в тени, но на мой взгляд как раз отражает истинную цель «Дачной амнистии».

Отложил написание статьи по вопросу формирования кадастровой стоимости земли в продолжение предыдущей, поскольку опять всплыл вопрос «дачной амнистии» на большой пресс-конференции Президента Российской Федерации Путина В.В., прошедшей 1 февраля текущего года. К концу этой пресс-конференции прозвучал вопрос главного редактора газеты и одновременно Председателя Московского союза садоводов г-на Туманова А.В..

Стенограмма этого вопроса .

«Владимир Владимирович, я Вам, надеюсь не надоел за эти годы практически одним и тем же вопросом по поводу дачников, садоводов и прочих мелких землевладельцев ? Все равно я не отстану, как мне сказали коллеги. Благодаря, наверно в том числе и нашим пресс-конференции, все-таки был принят закон, который окрестили «дачной амнистией». Но дело в том, что закон принят, до мест он дошел, но он фактически ничего не изменил. Практически ничего. Как было, так и осталось. У меня много поручений к Вам было. Вот сможем мы «додавить» этот закон, чтобы хотя бы до 2008 года он начал реализовываться все-таки? Спасибо.»

Как сказал один из председателей областного союза садоводов «Сам то он понял, что спросил? Или просто решил напомнить о себе, говоря языком журналистов: «пропиарить себя самого. И кого он собирается «додавить»? Оставлю это высказывание без комментариев. В самом деле чьи же интересы отражает этот закон и о ком беспокойство по «буксовке закона»? Кого угодно, только не садоводов и огородников. Постараюсь детально доказать этот факт, основываясь только на некоторых статьях этого закона.

Для расширения нашего кругозора заглянем в высокоразвитую европейскую страну, Германию. В 20-х годах прошлого столетия города и общины были обязаны предоставить дачным товариществам безвозмездно участки сроком на 99 лет. Это было большим подспорьем оголодавшему пролетариату и стало началом дачного движения в Германии, учитывая те смутные времена. И в настоящее время на окраинах городские власти выделяют участки для садоводов, правда небольшие где-то до 5 соток (и это понятно, поскольку площадь их страны и нашей разняться в разы). В обязанность властей входит минимальное обустройство: обеспечение водой и электроэнергией . Основные отличия германских садовых товариществ от российских в следующем:

1. На своем участке член кооператива (товарищества) обязан соблюдать чистоту. Хозяин участка, не ухаживающий за ним в течении определенного времени, может быть общим собранием исключен из кооператива и лишен участка.
2. Каждый член кооператива обязан отработать определенное количество часов на общественных работах по благоустройству товарищества. Допускается оплата через кассу, если он не может участвовать по уважительной причине в этих работах и эти деньги идут на оплату работ другим человеком.
3. Дачный участок должен иметь хотя бы одну огородную грядку.
4. Дачный участок не может быть предметом наживы. Владелец дачи не может продать ее дороже, чем оценила ее оценочная комиссия товарищества. При оценке учитывается все – и постройки и посадки.
5. Запрещено пользоваться любыми ядохимикатами. Борьба с вредителями только экологически чистыми препаратами.

Как мы видим, немецкие садоводы не являются собственниками земли, но это их как то и не беспокоит, и никто не выступает за передачу земли в их собственность В случае изменения хозяина участка, даже по причине его исключения, истраченные средства за все строения и посадки ему возвращаются.

Но вернемся к нашей «дачной амнистии». Если повнимательнее посмотреть, то видно что закон «не буксует», поскольку его сделали без колес и буксовать нечем. Толкать машину без колес, чтобы она начала движение, разве что до края пропасти. Тогда действительно колеса не нужны, да и сама машина, а в нашем случае такой закон.

Да действительно закон упрощает регистрацию недвижимости, но для кого и для чего. Ответ очень прост.

Для кого? Именно для владельцев новых дач, которые были построены в нарушение законодательных и нормативных актов, в основном о природопользовании и порядке застройки, на участках, которые бурно начали осваивать после 1992 года. К садоводам это отношения никакого не имеет, поскольку возведение садовых построек осуществлялось на своих небольших участках в соответствии с планами развития и застройки садоводческих товариществ, проще говоря в соответствии с генпланом этого объединения.

Для чего? Что зарегистрировать всю садово-дачную недвижимость, вплоть до внешнего ограждения (забора) и внести в базу госреестра, для целей более полного налогообложения и пополнения бюджета. Бюджета, который и так имеет по факту 2006 года профицит (положительное сальдо), то есть налогов в стране собирают больше, чем тратится. Излишки в стабилизационный фонд.

К сведению читателей: многолетние посадки также являются объектами недвижимости, так что любимое государство может и их пересчитать для целей налогообложения .

И так по порядку тех изменений, которые были внесены в законодательные акты, которые положительного разрешения для садоводов не имеют.

Для оформления недвижимого имущества и сделок с ним у нотариуса, в Статье 15 Основы законодательств а РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 принято: «… представлять …иные необходимые для оформления такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним…). Слова, которыми изобилует наше современное законодательств о такие как: «необходимые», «могут». И поистине закон становится «как дышло, куда повернул, так и вышло». Кто определяет эту необходимость? Чиновник, который загоняет любого из нас по сбору этих, только ему понятных, «необходимых», документов, причем на его чиновничье усмотрение, которое у каждого чиновника свое.

Для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Статью 12 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» принято «… (описание объекта недвижимого имущества, в отношении земельного участка – по кадастровому плану) … и иная необходимая информация… Поэтому и есть п.4 в подаваемой декларации, где проставляется кадастровый номер участка, который присваивается только после проведения землеустроитель ных работ. И те номера, которые присваивались ранее без проведения землеустроитель ных работ (описания земельного участка), не соответствуют уже принятому классификатору, т.е. при сделке чиновник может его не принять и потребовать проведение землеустроительных работ, то есть межевания и описания земельного участка. И это в этом законе принято «Предоставление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта …, имеющего описание данного объекта недвижимости..).

К подаваемой декларации об объекте недвижимости необходимо приложить и правоустанавливающий документ на свой участок. На мой взгляд, если уж государство решило произвести учет всех наших участков, то для чего на нас возлагать бремя затрат. Если ему надо, то пусть и подумает, как это лучше сделать. Если бы оно оплачивало эти расходы, то наверняка подумало бы как их уменьшить, а когда платит другой, то зачем думать о его кошельке. Все было бы гораздо проще и дешевле, без ущерба для точной регистрации любого участка. А именно. Земли под садово-дачные и огороднические объединения выделялись в соответствии с правоустанавливающими документами органами местной власти (исполкомы) и границы определялись на местности в соответствии с планом земельного надела. Решило государство описать границы этих земель по новой технологии, то поручайте это соответствующим организациям с любой формой собственности, но оплачивайте сами, а не из нашего кармана. Внутреннее межевание проводят сами садоводы с привлечением геодезиста (например из управления районной архитектуры), то есть выполняется фактический генплан садово-дачного и огороднического объединения, по которому и берется контроль выполнения членами объединения требований по застройке (СНиП 30-02-97). Теперь при подаче существующей декларации закладывается мина замедленного действия, поскольку исключена возможность контроля за требованиями норм застройки участков при подаче документов для регистрации недвижимости. Можно поставить дом по границе участка, затенить полностью соседский участок, нарушить все противопожарные требования и еще много чего. По существу этим игнорируется и Федеральный закон от 15.04.1998г. № 66-ФЗ « О садоводческих…» в части контроля за освоением и застройкой участка членом объединения со стороны правления этого объединения. Через определенное время это так аукнется, что сериал «Дачные войны» не будет иметь конца, да и кровушки людской прольется немало в межсоседский разборках. Кроме того, при оформлении сделки необходимо обязательно приглашать специалиста из БТИ для описания строения. Просто номер на строение при сделках не проходит.

Итак продолжим по предлагаемой технике оформления права собственности на недвижимость. Если при внутреннем межевании сосед без уважительной причине не участвовал в межевании и акт межевания не подписывает, общее собрание по окончанию межевания по всем участкам принимает решение о том, что данный участок считается согласованным по границе с соседями. Если есть обоснованные причины отказа от подписи акта согласования границ и внутри объединения это разногласие не нашло разрешения, то обращение в суд этого члена объединения, где третьей стороной обычно выступает представитель архитектуры района, а основа в деле – генплан садово-дачного или огороднического объединения. Но надо иметь ввиду, что есть определенная погрешность по установлению границ (замерах), которая будет в скором времени составлять 0,2 метра (проект закона «О государственном кадастре недвижимости»). После выполнения фактического генплана и внутреннего межевания материалы утверждаются на общем собрании и протокол передается вместе с копией генплана в кадастровое агентство, где они присваивают кадастровые номера по каждому участку, по которым и производится регистрация. Вообще зачем государству для целей налогообложения точные координаты на глобусе земли, если участок внутри садово-дачных или огороднических объединений, внешние границы которого определены и за их границу свой участок не перенесешь? И почему надо платить дважды за определения границы участка с соседом? Первый раз платит один сосед при выполнении землеустроитель ного дела своего участка, второй раз сосед по той же границе (которая уже определена) при выполнении его землеустроитель ного дела. За одну межу двойная оплата и так по всем участкам в садово-дачных и огороднических объединениям, как это квалифицируется нашим законодательств ом.

При организованном проведении межевания и промеров на местности (а не с американского спутника) не надо гражданам с ночи или за несколько недель (месяцев) занимать очередь, чтобы оформить свою собственность. Да и все посредники останутся не у дел. Свидетельства также по мере их готовности передаются на руки председателю для передачи членам объединения по реестру, который председателями возвращается в регистрационную палату, или сами члены объединений приезжают в регистрационную палату, где только расписываются и получают свидетельство и не ночуют под дверями этих контор. По существу статус наших объединений должен быть поднят, именно в части решения наших внутренних вопросов. Чтобы не бегать за каждой бумажкой в муниципальные органы. Мы имеем участки не для беготни по всем этим конторам, а для нормального время препровождения, отдыха и наслаждения от общения с природой.

Поэтому из принятых поправок в Статье 25.2 закона от 21.06.1997г. № 122-ФЗ исключить все акты и справки, на основании которых он получил права на этот земельный участок. Есть один документ о выделении земель для объединения, прикалывается решение общего собрания о действительных членах такого объединения на момент регистрации и реестр по присвоенным кадастровым номерам по участкам. Почему документы наших объединений не имеют юридической силы, почему факт принадлежности данного участка не может быть подтвержден решением общего собрания для своего любого члена объединения, который может десятилетиями обрабатывают свой участок, и какие еще документы требуются в подтверждение. Люди вынуждены бегать по сельсоветам, архивам в поисках этих документов на свое имя, платить немалые деньги, тратить личное время, когда этих сельсоветов уже и в помине нет, и профсоюзных организаций, в которых распределяли участки между работниками уже также нет, как и самих организаций.

Теперь другой венец законотворчества, который нам насильно надели на голову и он далеко не лавровый или цветочный. От него только головная боль. Этот венец – принятые поправки в Федеральный закон от 15.04.1998г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

В Статью 1 внесено дополнение, привожу полностью: «…имущество общего пользования – имущество, в том числе земельные участки, предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, потребностей членов такого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и т.п.»

В Статью 14 внесено дополнение, привожу дословно: Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве».

По первому дополнению прослеживается желание все имущество внести суммарно и определить с помощью оценщиков (предусматривается в законодательном проекте, который находится в Думе, введение такого юридического лица) общую стоимость, а затем определить единую ставку налога (полагаю не минимальную), поскольку имущество является имуществом общего пользования. Законотворцов не смутило и то, что категория земель у наших объединений – земли сельскохозназначения, только виды деятельности разные в использовании. По таким землям стоимость метра земли определяется не только по категории ценности, как по всем составляющим этого общего имущества, но и по такому показателю как доходность, то есть, что садовод в денежном выражении выращивает и получает в среднем с этой землицы. И этот показатель является для данной категории земель определяющим.

По второму вышеуказанному дополнению вообще непонятно, по причине полного абсурда. Каким образом у юридического лица, то есть лица в единственном числе может быть общая собственность. С кем, с самим собой? Какой-то бред, который прописывается в форме закона.

Другой момент. Почему это государство распоряжается нашим совместным имуществом, приобретенным или построенным на наши взносы? Почему оно все наше общее совместное имущество отдает какому-то юридическому лицу. Почему нас лишают нашей совместной собственности, для чего? И кому дается право предоставляет наши же земли общего пользования этому юридическому лицу?

А это как раз и интересно, поскольку имеет очень интересные далеко идущие последствия.

Наше общее совместное имущество облагается налогом, поскольку принадлежит каждому члену объединения по ставкам налога на имущество физических лиц. Если имущество принадлежит юридическому лицу, то налоговая ставка не менее чем в 10 раз выше, чем для физических лиц, то есть нас садоводов, дачников и огородников. Не стоит забывать, что наши налоги являются основным поступлением в бюджеты местных муниципальных образований, которые льгот никаких садоводам не дадут, даже по таким категориям как инвалиды, ветераны труда, участники войн на Кавказе, пострадавшим от радиации на предприятии и пр. А уж что будем говорить, когда налог будет исчисляться со всего общего налога по ставкам, которые будут устанавливать муниципалитеты для юридических лиц. По ставкам налога и оценке стоимости имущества физических лиц я подробней остановлюсь в ближайших статьях.

Другой немаловажный факт. Юридическое лицо отвечает по своим обязательствам своим имуществом. Проще говоря, предположим в случае какой-то тяжбы с той же налоговой службой или энергетиками и прочими, на это имущество может быть наложен арест с целью оплаты обязательств, что не возможно при совместном общем имуществе граждан.

Не стоит исключать и такой вариант, когда председатель садово-дачного или огороднического объединения использует свое председательств о как вид бизнеса (такое тоже имеет место в наших рядах), и при том уровне коррупции в органах власти, возможна продажа части общего имущества, в том числе и земель общего пользования под новые участки за счет детских площадок и прочего. Почему, потому что председатель имеет право подписи без доверенности от имени этого юридического лица, а решение общего собрания для совершения подобных сделок не потребуется.

«Дачная амнистия» прежде всего не оправдала надежды наших федеральных чиновника, поскольку народ не кинулся регистрировать свои участки и строения. Они имеют старые свидетельства (розовые, синие какие угодно), которые подтверждают, что участок они не украли у государства и это государство им эти свидетельства и выдали. Поскольку землю передали бесплатно садоводам, дачникам и огородникам, то будь добрым дорогое государство приложи к этому подарку и соответствующие документы, что вы подарили землю именно мне, а не моему соседу. А если решило поменять эти документы, то почему за мой счет? А то получается, что землю вроде дали, но без новой бумажки вроде и нет. Это называется держать своих граждан «на поводке», как собак.

И уж совсем непонятно для граждан, когда Минфин РФ увидел, что массовой регистрации не пошло, издал Письмо от 15.12.2006г. № 06-04-08/01-161. В этом письме предложены Методические рекомендации по организации мероприятий, направленных на обеспечение сбалансированности местных бюджетов. Исходя из этих рекомендаций, предлагается использовать все для увеличения доходности местных бюджетов, в том числе и с привлечением органов в проведении проверок недвижимости на предмет наличия ее обязательной регистрации. Кто не прошел регистрацию, направлять материалы в суд о признании права собственности на земельный участок согласно закона от 24.07.2002г № 101-ФЗ. Накладывать административные штрафы за отсутствие госрегистрации на граждан в размере от 15 до 20 минимальных размеров оплаты труда (сейчас МРОТ составляет 1100 рублей) согласно Ст.28.1 Кодекса РФ об административных нарушениях. Вот такие веселые дела. Поэтому я вначале и привел пример Германии, где садоводы и дачники – граждане своей страны, а мы в своей стране – дойные коровы.

Одной из основных причин такого положения садоводов, дачников и огородников заключается в том, что в законодательных органах нет человека, который бы отстаивал наши интересы. Сейчас выборы только по партийным спискам и от нашего содружества садоводов, дачников и огородников никого представить не можем, только через партию, но увы никто не приглашает нас. Зато посредников-пустышек, которые готовы донести нашу информацию до депутатов хоть отбавляй. Но я имею этот опыт, когда мы во все фракции направляли свой вариант обсуждаемого закона и тишина, никому это не надо. Поэтому и приходится «бить по хвостам». Судиться и бороться с чиновничьими дружинами почти бесполезно, поскольку законодательная база не в нашу пользу, а еще и разобщенность среди садоводов, дачников и огородников.

И вновь я обращаюсь к вам, дорогие садоводы. По нашей совместной работе я хотел бы попросить принять участие всех, кто заинтересован в обеспечении законных прав наших садоводов, граждан России.

Главный советник председателя Союза садоводов России В.В.Шаталинский.