Портал СНТ Виноградово

Имущество общего пользования СНТ и передача его в долевую собственность садоводов

1 октября

Садоводческое некоммерческое товарищество (далее – СНТ), будучи корпоративной некоммерческой организацией, объединяет своих членов для ведения садоводства. Комфорт работы на даче определяется, в том числе, инфраструктурой, пользование которой осуществляют члены СНТ и собственники земельных участков, находящихся в границах территории СНТ. Состав инфраструктуры образует общее имущество садоводов, которые имеют право определять порядок его использования на правах собственника.

Состав общего имущества садоводов

СНТ выступает разновидностью товариществ собственников недвижимости (ст. 123.12 ГК РФ).

Любое СНТ функционирует не изолированно, но с учетом совокупности объектов, образующих состав общего имущества. В числе потенциального общего имущества СНТ могут значиться:

— инженерно-технические сети, обеспечивающие теплоснабжение, водоснабжение, отведение сточных вод, а также электроснабжение СНТ или его отдельных членов (трубы, провода и пр.);

— элементы благоустройства и озеленения (охрана территории, место сбора твердых коммунальных отходов, каскад уличного освещения (фонари и опоры), общественные пространства, зеленые насаждения);

— дороги общего пользования, находящиеся в границах СНТ (проходы и проезды);

— объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения;

— движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (например, бензопила или мотоблок).

Ст. 123.13 ГК РФ выделяет:

— имущество, собственником которого является СНТ как юридическое лицо (например, инвентарь, техника, запасы и пр.)

— и имущество общего пользования в СНТ. В ГК РФ есть общая норма о том, что имущество общего пользования в СНТ принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом (п. 2.1. ст. 123.12 ГК РФ).

При этом в Федеральном законе от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217) есть норма о том, что:

— имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может также принадлежать СНТ на праве собственности и ином праве (например, праве аренды, безвозмездного пользования и пр.) (п. 3 ст. 24 Закона № 217);

— в случае нахождения в границах СНТ земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, такой участок подлежит предоставлению в общую долевую собственность садоводов пропорционально площади их участков. В дальнейшем такой участок будет выступать в качестве общего имущества, и его можно будет использовать для общественных нужд. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества (п. 4 ст. 24 Закона № 217).

В законе также установлена норма о том, что имущество общего пользования, расположенное в границах СНТ, принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам земельных участков пропорционально площади этих участков (п. 1 ст. 25 Закона № 217). Это условие применимо в том случае, если имущество общего пользования было приобретено после 2019 года, т.е. после вступления в силу Закона № 217. Таким образом, закон не делает исключения для членов или не членов СНТ.

Смысл передачи общего имущества в долевую собственность садоводов

Цель передачи общего имущества собственнику всегда состоит только в одном – сформировать ответственного и добросовестного собственника, который будет следить за своим добром и надлежащим образом его содержать.

В Законе № 217 есть общая норма о том, что недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах СНТ может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков в границах СНТ. Причем такое решение необходимо принять до 1 января 2024 года (п. 2.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Принятие данного решения оформляется протоколом общего собрания членов СНТ, при условии 100%-го согласия всех собственников земельных участков на приобретение соответствующей доли в праве общей собственности на такое имущество (п. 3 ст. 25 Закона № 217).

Установленное законом условие о необходимости согласия всех собственников на данное решение – делает данную норму «нерабочей», поскольку в ситуации разобщенности собственников, для СНТ собрать 100%-й кворум по такому вопросу будет крайне проблематичным.  Даже для небольших СНТ правовая норма о 100%-ом кворуме является довольно жесткой (например, применительно к многоквартирным домам состав общего имущества можно увеличить 51% или 2/3 количеством голосов, в зависимости от постановки вопроса).

Если решение о передаче общего имущества в долевую собственность садоводов было принято, то каждый договор о переходе права собственности на садовый или огородный земельный участок должен сопровождаться условием о переходе доли в праве общей собственности на имущество общего пользования. Если такое условие не было включено в договор, то он будет являться ничтожными (п. 7 ст. 25 Закона № 217).

Вне зависимости от принятия решения о передачи общего имущества в долевую собственность садоводов, на общем собрании членов СНТ стоит определить состав общего имущества (хотя бы формально), чтобы составить правильную смету доходов и расходов (а в дальнейшем вести судебную работу с должниками).

В любой ситуации передача общего имущества в долевую собственность садоводов не является дарением, а доля в праве на общее имущество пропорциональна площади земельного участка собственника. Одновременно на собственника накладывается ряд ограничений в части использования общего имущества. Собственник не вправе:

— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на имущество общего пользования (то есть, делать самозахват земли);

— отчуждать свою долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный участок (то есть, продать общее имущество нельзя) (п. 6 ст. 25 Закона № 217).

Наряду с передачей общего имущества в долевую собственность садоводов возможен и обратный процесс: общее имущество может быть передано в государственную или муниципальную собственность. Для этого должно быть соблюдено сразу три условия:

— наличие решения общего собрания членов СНТ о передаче указанного имущества;

— в соответствии с федеральным законом указанное имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности;

— должно быть получено согласие на осуществление указанной передачи от лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории СНТ (п. 8 ст. 25 Закона № 217).

Однако данная практика является большой редкостью (при общей сложности процедуры такой передачи), поскольку власти не заинтересованы в том, чтобы нести бремя расходов за содержание каких-либо объектов в границах СНТ.

Проблемы передачи общего имущества в долевую собственность садоводов

Общая проблема – нечеткий и одновременно жесткий характер процедуры, прописанный в Законе № 217. Условие о 100%-м согласии всех собственников земельных участков на приобретение соответствующей доли в праве общей собственности на такое имущество является заведомо невыполнимым. Кроме того, есть сложности с регистрацией права собственности на общее имущество (оно проблематично регистрируется Росреестром).

Слабая сторона Закона № 217 также состоит в неявном определении состава общего имущества садоводов (того, что в него может входить), а также ряде сложностей в связи с проведением общих собраний (при общей разобщенности и неспособности договориться по такому вопросу).

Источник : https://snt.online/blog/kuznetzov/imushchestvo-obshchego-polzovaniya-snt-i-peredacha-ego-v-dolevuyu-sobs/

_________________________________________________________________

Итак, какие бы не были сложности, но к 1 января 2024 года вопрос о передаче общей собственности в долевую должен быть решён. Впереди 3 года. Но они не могут быть годами ожидания. И опять на первый план выходит вопрос межевания общих земель, которые являются главной составляющей общей собственности. Только после него можно поставить на кадастровый учёт эти земли и зарегистрировать другую общую собственность – сторожку , водокачку, выделить территорию под магазин и прочие общественные объекты. Не будем также забывать и о том, что и мелиоративная канава вокруг товарищества уже давно требует обратить на себя внимание. А решать все эти вопросы путём заочного голосования и «с помощью современных средств коммуникации» не получится. Времени на раскачку и покупку дорогостоящей техники, которая тоже, кстати является общей собственностью и покупается с разрешения собственников, уже нет.

Жизнь показала, что никаких жизненно важных дел за прошедшие 4 года правлением не сделано. Много говорят о передаче электрохозяйства МОЭСКУ. Но до сих пор не опубликован Акт передачи элекрохозяйства, являющийся неотъемлемой частью соответствующего договора, не приходят и не опломбируют электросчетчики электрики от Мосэнерго, как было обещано председателем правления, а нам по- прежнему предлагается оплачивать свет на специальный открытый для этих целей, как объясняет правление, лицевой банковский счет СНТ. Если бы это было не так, то никому не нужный и дополнительно оплачиваемый нами счет в банке нужно было бы закрыть. А как можно считать вопрос о передаче ЛЭП закрытым, когда в него по разным причинам не включены все 100% собственников? Правление это делает для людей или для себя? Есть люди, которые ничего об этом не знают, потому что не получили соответствующую информацию. Может быть наряду с заменой фрагментов ограждения при въезде в товарищество, пора уже решать важные для людей вопросы и понимать, что в товариществе все равны, вне зависимости от удалённости от председателя, и у всех одинаковые права, в том числе, право на информацию о жизнеобеспечивающих мероприятиях.