Портал СНТ Виноградово

БЫЛО ВАШЕ, СТАЛО НАШЕ, часть вторая

Межевание территории СНТ – основа реализации законодательных норм по вопросу долевой собственности  в имуществе общего назначения.

Так как в силу закона, о чём мы говорили в первой части этой статьи, имущество общего пользования в СНТ принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам земельных участков, проводить общее собрание по вопросу вывода индивидуальных долей из общей собственности на имущество общего назначения, не нужно. А вот общее собрание с повесткой дня об утверждении расчета размера этих долей, должно быть проведено.  Расчет доли имущества общего назначения для каждого садовода — процесс достаточно долгий и сложный, и сопровождается он большим количеством процедур. Прежде всего необходимо определить фактический перечень этого имущества и его расчётные характеристики. Всё недвижимое имущество, имеющиеся в товариществе, должно быть зарегистрировано в Росреестре. Но, регистрация строений и строительных сооружений может быть проведена только на основе наличия в СНТ зарегистрированного права на земли общего назначения в соответствии с межевым планом.  Как известно, межевание, планировавшееся к проведению в нашем СНТ в 2016г, в связи с чем был собран специальный целевой взнос, из-за смены правления, проведено не было. Поэтому, теперь нам это аукнется долгим временем и большим рублём. Поэтому,

Первый этап — межевание земель СНТ, для чего необходимо:
провести общее собрание, утвердить проведение работ по межеванию, оформить протокол; выбрать уполномоченное лицо, которое будет ответственным за заключение договора с геодезической компанией. Геодезисты приедут в СНТ, оценят объем и стоимость работ,  затем приступят к съемке территорий; кадастровые сведения, предоставленные геодезической компанией после завершения всех работ, будут обработаны картографом, а затем переданы кадастровому инженеру. Завершающим этапом работ станет схема уточнения границ земель общего пользования, которая будет передана на утверждение председателю СНТ;
если замечаний от председателя не поступит, специалисты сформируют окончательный межевой план. Надо понимать, что геодезисты будут работать не по фактически занимаемым площадям отдельных участков, а исключительно по данным Росреестра. Именно этот вопрос станет камнем преткновения в определении сроков межевания.
Второй этап – регистрация прав на земельный участок общего назначения. Избранный на общем собрании представитель СНТ обращается в Росреестр с заявлением о постановке на кадастровый  учет и (или) государственной регистрации прав на  земельный участок общего назначения с приложением к нему документов, предусмотренных Законом о государственной регистрации недвижимости, в том числе межевого плана, подготовленного на основании проведённого межевания.
Третий этап — расчет доли. После регистрации  земельного участка необходимо произвести расчет доли имущества общего пользования для каждого садовода исходя из площади индивидуальных участков. Утвердить указанные доли нужно на общем собрании садоводов. Участники собрания на общем собрании могут назначить группу ответственных за расчет. К собранию, соответственно, расчет должен быть готов, потому что на собрании уже утверждается размер долей, поясняют юристы. Как рассчитывают размер доли? Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику земельного участка, пропорциональна площади этого земельного участка. «Например, рассчитываем долю путем пропорции площади принадлежащего члену СНТ участка и площади земельного участка общего пользования: площадь участка составляет 600 кв. м; в СНТ, где площадь земель общего пользования равна 10 тыс. кв. м, доля будет составлять 6/100, или 600/10 000, а в процентном соотношении доля будет равна 7%». Сложнее будет рассчитать долю, если в регистрационных документах она указана, например, 654 кв.м. Но это важно сделать, потому,  что налог за долю будет выведен из сметы и будет самостоятельно оплачиваться владельцем доли.
Четвертый этап — при принятии общим собранием СНТ решения о регистрации долевой собственности, одновременно может быть избран представитель указанных лиц, уполномоченный на подачу соответствующего заявления в Росреестр. Зарегистрировать право может сам собственник, его представитель на основании нотариальной доверенности или представитель на основании протокола общего собрания СНТ. Документы на регистрацию доли подаются в Росреестр через МФЦ. При надлежащем оформлении права долевой собственности, документами, подтверждающими право собственности на общее имущество, будут являться выписка из протокола общего собрания, в которой определена доля земель общего пользования (пропорционально площади индивидуального участка) и выписка ЕГРН о регистрации права долевой собственности на земельный участок общего пользования.

Росреестр официально разъяснил*, как будет регистрироваться право долевой собственности на имущество общего пользования.  (*Письмо Росреестра от 10 января 2024 г. № 14-0041-ТГ/24) Что важно:

1. В ЕГРН будут вноситься следующие записи: о виде права: общая долевая собственность;  о правообладателе: собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества; о размере доли: доля в праве общей долевой собственности пропорциональна общей площади земельного участка.

2. На основании заявления о госрегистрации права общей долевой собственности участка, расположенного в границах территории садоводства в ЕГРН вносится «обезличенная» запись. То есть записи о конкретном правообладателе долевой собственности вносить в ЕГРН не будут. Хотя это не исключается, если запись о собственниках общего имущества была внесена ранее.
3. Для госрегистрации права общей долевой собственности на имущество общего пользования предоставляется, в том числе, протокол общего собрания.
4. Отсутствие в решении сведений о размере долей в общей долевой собственности не помешает внесению в ЕГРН записи о государственной регистрации права на участок, относящийся к имуществу общего пользования, поскольку такой размер определяется в силу прямого указания закона.
5. При продаже или дарении земельного участка, расположенного на территории СНТ, без дополнительного заявления погашается запись о зарегистрированном праве общей долевой собственности прежнего владельца и вносится новая запись о долевой собственности в отношении покупателей участка в СНТ.
6. Госпошлина взимается только за государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный в границах такой территории, отчуждаемый по гражданско-правовой сделке.

* Письмо Росреестра от 10 января 2024 г. № 14-0041-ТГ/24

Кроме индивидуальной доли из земель общего назначения, собственникам земельных участков должны быть выделены доли и из других   объектов недвижимого имущества общего назначения, созданных до 2004г. Но, об алгоритме этих действий и сроках их исполнения мы поговорим в следующей части статьи.